Conventionele lening vs. FHA lening

Huizenkopers die van plan zijn een aanbetaling van minder dan 10% van de verkoopprijs van een huis te doen, moeten beide beoordelen FHA-leningen en conventionele leningen. Een FHA-lening is gemakkelijker te verwerven voor mensen met lage credit scores en vereist slechts 3,5% voor aanbetaling. Het nadeel van een FHA-lening is een dure hypotheekverzekering, die zowel vooraf als in maandelijkse termijnen wordt betaald. Conventionele leningen zijn over het algemeen goedkoper, maar vereisen een goed krediet. Een hypotheekverzekering kan ook verplicht zijn bij conventionele leningen als een aanbetaling lager is dan 20%, maar de prijzen hiervoor zijn meestal beter dan voor FHA-leningen.

Als u de getallen voor beide opties vergelijkt, neemt u de hypotheekverzekeringsbetalingen op die in elk scenario vereist zijn.

Vergelijkingstabel

Conventionele lening versus FHA Lening vergelijkingstabel

Conventionele lening	FHA-lening
grenzen	$ 417.000 voor aaneengesloten staten, D.C., en Puerto Rico; $ 625.500 in Alaska, Guam, Hawaii en Amerikaanse Maagdeneilanden. Lenen met een hoge kostenpost kan oplopen tot $ 625.500 om te beginnen en tot $ 938.250.	$ 271.050 voor gebieden met lage huisvestingskosten. Leningen voor gebieden met hoge kosten kunnen voor maar liefst $ 625.500 zijn.
Vereiste credit score	620 of hoger, maar de vereisten verschillen per kredietverlener enigszins.	Minimale score van 580 om in aanmerking te komen voor een aanbetaling van 3,5%. Degenen met scores onder 580 moeten een aanbetaling van 10% doen.
Vooruitbetaling	20% wordt aangemoedigd. Condos vereisen vaak 25%. Voor alles onder de 20% is een particuliere hypotheekverzekering vereist.	3,5% voor degenen die in aanmerking komen. 10% voor risicovolle leners.
Kosten	Origination fees, aanbetalingen, hypotheekverzekering, punten en taxatiekosten.	Premie hypotheekverzekeringspremie (1,75%), lopende jaarlijkse premies (1,35% bij minimale aanbetaling).
Hypotheekverzekering	Alleen vereist voor personen die een aanbetaling doen die lager is dan 20% van de verkoopprijs van het huis.	Vereist voor alle FHA-leningen.

Inhoud: Conventionele lening versus FHA-lening

• 1 Wat is een conventionele lening?
• 2 Wat is een FHA-lening?
• 3 Geschiktheid
  • 3.1 Geschikt voor conventionele leningen
  • 3.2 Geschiktheid voor FHA-leningen
• 4 Hypotheekverzekering
  • 4.1 Hypotheekverzekering prijzen
• 5 Kosten sluiten
• 6 Veronderstelde leningen
• 7 Vooruitbetalingstraffen
• 8 Acceptatie
• 9 voors en tegens
• 10 Populariteit
• 11 Referenties

Wat is een conventionele lening?

Conventionele leningen worden niet gegarandeerd door overheidsinstanties, maar voldoen over het algemeen aan de richtlijnen van Fannie Mae en Freddie Mac. Nadat een geldschieter geld heeft geleend aan een lener die een huis wil kopen, verkoopt de geldschieter gewoonlijk de lening aan Fannie Mae of Freddie Mac. Vanwege dit moeten geldschieters ervoor zorgen dat leners voldoen aan Fannie en Freddie's richtlijnen voor leningen.

Conventionele leningen zijn van twee soorten: conform en niet-conform. Conforme leningen voldoen aan de richtlijnen van Fannie en Freddie en gelden voor bedragen van minder dan $ 417.000 (of hoger in sommige gebieden met hoge kosten voor levensonderhoud). Niet-conforme leningen liggen ofwel boven de kredietdrempel die Fannie en Freddie stellen (zie jumbo-hypotheek) of worden gemaakt aan kredietnemers die anders niet in aanmerking komen voor een conforme lening (bijvoorbeeld iemand met veel schulden). Niet-conforme leningen hebben meestal een veel hogere rente dan conforme leningen.

Wat is een FHA-lening?

FHA-leningen worden gegarandeerd door de Amerikaanse federale huisvestingsadministratie (d.w.z. de FHA). Deze garantie vermindert het risico voor kredietverstrekkers bij het verstrekken van leningen, waardoor kredietverstrekkers hun kwalificatiecriteria kunnen verlagen. Dit maakt FHA-leningen soms de enige manier waarop kredietnemers met een slechte credit score (<600) or low down payment (as little as 3.5%) can buy a home.

In ruil voor deze garantie van de FHA (wat praktisch een garantie is van de Amerikaanse overheid), moet de lener een hypotheekverzekering afsluiten via de FHA. Dit verhoogt de langetermijnkosten van de lening voor de lener, maar maakt de aankoop mogelijk van een woning die anders onmogelijk zou zijn geweest zonder meer hulp vooraf.

Het aanvraagproces is vergelijkbaar voor zowel FHA-verzekerde als conventionele hypotheken. Een voorafgaande goedkeuring van een geldschieter is meestal de eerste stap in het leenaanvraagproces.

verkiesbaarheid

Geschikt voor conventionele leningen

De meeste conventionele leningen vereisen dat leners een credit score van ten minste 620 hebben, en scores onder de 700 kunnen leiden tot extra kosten of een hogere rente. Conventionele kredietverstrekkers, zoals banken of kredietverenigingen, hebben meestal een aanbetaling van 20 procent (of minder bij de aanschaf van een particuliere hypotheekverzekering) nodig en hebben doorgaans een plafond van 45% voor de verhouding tussen schulden en inkomsten. Andere criteria voor conventionele hypotheken kunnen bestaan ​​uit een vaste taakgeschiedenis, volledige documentatie van inkomsten en activa en prijsstabiliteit in de buurt waar de woning zich bevindt.

Geschikt voor FHA-leningen

FHA-leningen vereisen een minimale aanbetaling van 3,5% en vereisen in het algemeen dat leners betalen voor een FHA-hypotheekverzekering. De minimaal vereiste credit score is 500; alleen kredietnemers met een credit score van 580 of hoger komen in aanmerking voor de laagste (3,5%) vooruitbetalingsoptie. Anderen moeten 10% verlagen.

Hypotheekverzekering

FHA-leningen vereisen een hypotheekverzekering, die zowel vooraf als maandelijks moet worden betaald. De meeste 15- of 30-jarige FHA-leningen vereisen dat de lener 1,75% van het geleende bedrag bij afsluiting betaalt, samen met een jaarlijkse verlengingspremie van 0,5% voor de duur van de lening. De helft van de hypotheekverzekeringspremie wordt terugbetaald wanneer het huis wordt verkocht. Maandelijkse premies zijn niet vereist als de aanbetaling meer dan 22% van de waarde van het huis is. Voor de meeste FHA-leners is een dergelijke hoge aanbetaling echter niet haalbaar.

Bij conventionele leningen is geen voorafgaande hypotheekverzekering vereist. Een lopende hypotheekverzekering is echter vereist voor conventionele leningen waarbij de kredietnemer een aanbetaling van minder dan 20% heeft gedaan.

Hypotheekverzekering prijzen

Voor kredietnemers die proberen te kiezen tussen een conventionele lening en FHA-lening, zijn hypotheekverzekeringspremies een belangrijke factor. De prijs voor particuliere hypotheekverzekering via een particuliere instelling is op risico's gebaseerd voor conventionele leningen. Dit betekent dat de premie lager is voor diegenen die een hogere aanbetaling doen en die met hogere credit scores. Dit is niet het geval met FHA-leningen; alle leners moeten vooraf 1,75% van het geleende bedrag betalen. Deze kosten worden meestal in de lening gebundeld.

Afsluiting van de kosten

FHA-leningen stellen leners in staat om geld te gebruiken dat een geschenk is van een relatieve, non-profitorganisatie of overheidsinstantie om 100% van de aanbetaling bij sluiting te betalen. Conventionele leningen leggen daarentegen een aantal beperkingen op dit punt. Sommige conventionele kredietverstrekkers kunnen bijvoorbeeld een kredietnemer mijden waarvan de aanbetaling voornamelijk bestaat uit een geschenk van een familielid; conventionele geldschieters willen meestal zien dat de meerderheid van de aanbetalingen bestaat uit geld dat de lener heeft verdiend en heeft gespaard.

Veronderstelde leningen

FHA-leningen zijn over het algemeen aanneembaar, d.w.z. de lening kan worden overgedragen aan een nieuwe eigenaar wanneer een huis wordt verkocht. De nieuwe eigenaar kan de FHA-lening overnemen zonder de extra kosten voor het verkrijgen van een nieuwe lening. Dit is een groot voordeel voor zowel verkopers als kopers en kan het gemakkelijker maken om een ​​huis te verkopen. Natuurlijk moet de nieuwe eigenaar voldoen aan de geschiktheidscriteria voor een FHA-lening om te worden overgedragen.

Technisch gezien kan elke hypotheek worden verondersteld, maar een dergelijke overdracht van conventionele leningen is vrijwel ongehoord. FHA- en VA-leningen zijn meestal de enige leningen die verondersteld kunnen worden. Maar zelfs FHA-leningen zijn minder waarschijnlijk de afgelopen jaren aannemelijk.^[1]

Boetes voor vooruitbetaling

Een boete voor vooruitbetaling is een boete die wordt opgelegd aan leners die een lening te volledig of gedeeltelijk volledig terugbetalen, waardoor het rendement van een geldverstrekker voor de eerste lening van het geld wordt verminderd. Boetes voor vervroegde uitbetaling zijn niet toegestaan ​​in FHA-leningen, terwijl er kosten kunnen zijn om het geld vroegtijdig terug te betalen met een conventionele lening. Sommige staten verbieden boetes voor vervroegde aflossing, en de leningsvoorwaarden verschillen per kredietverstrekker, dus het is een goed idee om contractovereenkomsten te controleren voordat u een beslissing neemt. Probeer eventuele leningen met een boete voor vooruitbetaling te vermijden. Subprime-hypotheken hebben waarschijnlijk boetes voor vervroegde aflossing.

Aanvaarding

Sommige condominiumcomplexen en niet-eigenaarbeleggingen maken FHA-financiering niet mogelijk, dus een conventionele hypotheek kan de enige optie zijn bij het kopen van dergelijk onroerend goed; er zijn geen dergelijke beperkingen met conventionele hypotheken.

Voors en tegens

Conventionele hypotheken zijn gemakkelijker te verwerken en zorgen ervoor dat het eigen vermogen sneller kan worden opgebouwd, omdat ze hogere aanbetalingen vereisen. Leners hebben echter een goede credit score nodig om in aanmerking te komen voor een lagere rente, en sommige geldschieters hebben tot 20% nodig als aanbetaling.

Lenders voor FHA-leningen zijn meer bereid om te kijken naar het totale kredietbeeld, in plaats van alleen de credit score alleen. Ze vereisen een veel lagere aanbetaling en hebben geen minimale kredietscore-eis. Ze zijn een goede keuze voor mensen met een niet-perfecte kredietscore, leners met een matige verhouding tussen schulden en inkomen en mensen die niet veel geld hebben voor aanbetalingen.

populariteit

Na de financiële crisis van 2008 zijn de FHA-leningen gestegen tot een groter percentage van de totale hypotheekuitgifte.

Bruto hypotheekuitgifte (inclusief herfinanciering) in Amerika, per type. Bron: Bloomberg

Referenties

• Wikipedia: Hypothecaire lening
• Wikipedia: FHA-verzekerde lening