Kopen versus een huis huren

Als je nog nooit een huis hebt gehad, "Huur versus kopen"is een van de belangrijkste beslissingen die je ooit zult nemen. Er zijn verschillende factoren die je moet overwegen voordat je de knoop doorhakt.

Vergelijkingstabel

Een huis kopen versus een vergelijkingsschema thuis huren

Een huis kopen	Een huis huren
Vooruitgaande kosten	Hoog - aanbetaling, hypotheekkosten	Laag - eerste en laatste maand huur en een borg
onderhoud	De koper moet behouden	Verhuurder moet behouden
Aanpassingen aan eigendom	De koper kan wijzigingen aanbrengen, verbouwen, toevoegen aan eigendom	Huurders zijn doorgaans niet toegestaan ​​om wijzigingen aan onroerend goed aan te brengen

Inhoud: Kopen versus een huis huren

• 1 Is het financieel zinvol?
• 2 Hypotheekrente
• 3 Gelegenheidskosten van aanbetaling
• 4 Belastingen
• 5 Huurverhoging met inflatie
• 6 Waardering in de waarde van het huis
• 7 Transactiekosten bij aankoop
• 8 Broker commissies bij verkoop
• 9 Tijd en moeite
• 10 huurratios
• 11 Referenties

Is het financieel zinvol?

Voor de meeste mensen is het kopen van een huis deels een investeringsbeslissing. Geld dat aan huur wordt uitgegeven, wordt vaak als geld in de put beschouwd - nooit meer gezien. Maar dit is niet het volledige beeld. De huur versus koopbeslissing moet rekening houden met verschillende variabelen:

1. Hypotheekrente
2. Opportunitykosten van aanbetaling
3. Belastingen
4. Huurprijsstijging met inflatie
5. Waardering in de waarde van het huis
6. Transactiekosten bij aankoop
7. Makelaar commissies bij verkoop
8. Tijd en moeite in het kopen, verkopen en onderhouden van een huis (subjectief - moeilijk te kwantificeren)

Hoewel elk van deze factoren op zichzelf een ingewikkelde parameter kan zijn, kunt u enkele realistische aannames doen om uw analyse te starten. Naarmate u meer vertrouwd raakt met het beslissingsmodel, kunt u het aanpassen om meer parameters toe te voegen of meer complexiteit aan te pakken.

Hypotheekrente

Afhankelijk van je kredietgeschiedenis en werk- / inkomenssituatie, zal de rente die je krijgt op je hoede zijn. U kunt ook beslissen of u een lening met vaste rente of een lening met variabele rente wilt opnemen. Neem voor de huur versus koop-analyse een vast tarief. Laten we zeggen dat uw geleende bedrag $ 200.000 is en dat de rentevoet 6,5% (vast) is over 20 jaar. Dit komt neer op een maandelijks tarief van ongeveer 0,54% en $ 1,491 in maandelijkse betalingen. In de loop van 20 jaar betaalt u $ 357.875 aan uw geldschieter - $ 200.000 hiervan gaat naar uw hoofdleningbedrag en $ 157.875 zal worden betaald als rente.

Het interessante aan hypotheekbetalingen is dat, hoewel de maandelijkse betalingen in 20 jaar niet veranderen, het bedrag van die vaste maandelijkse betaling die naar rente gaat ten opzichte van het bedrag dat de uitstaande hoofdsom vermindert, elke maand varieert. Simpel gezegd, in de eerste paar jaar van uw hypotheek gaat een groot deel van uw betalingen naar rente en u zult nauwelijks de directeur afschrikken. In de afgelopen paar jaar zullen de meeste van uw betalingen naar de principaal gaan.

In ons voorbeeld van $ 1.491 aan maandelijkse betalingen over 20 jaar, is de gemiddelde rentebetaling $ 1.071 per maand in het eerste jaar en slechts $ 51 in het laatste jaar van uw hypotheek.

Waarom is dit belangrijk?

In de eerste paar jaar van uw hypotheek daalt uw uitstaande leningsbedrag nauwelijks. Dus als u van plan bent om slechts een paar jaar in het huis te wonen, is uw eigen vermogen (waarde van het huis - uitstaand bedrag van de lening) niet erg hoog.

Opportunitykosten van aanbetaling

Een behoorlijke aanbetaling (15% van de huiswaarde) verlaagt meestal de rente die u moet betalen. Stel dat u $ 40.000 stort als u uw huis koopt. Deze $ 40.000 is als een investering die u in een actief (uw huis) doet, in de hoop dat het actief dit zal waarderen. Als u $ 40.000 zou investeren op een online spaarrekening, kunt u elk jaar 5% rente (risicovrij) verdienen. Als u in aandelen investeert en geluk heeft, kunnen de rendementen nog hoger zijn.

Kortom, u ziet af van de mogelijkheid om dit bedrag te beleggen in andere activa die rendementen kunnen opleveren. Stel dat u andere investeringsmogelijkheden hebt waarvan u weet dat deze u een (X) rendement op uw investering zullen geven. Deze "X" speelt een belangrijke rol in het rent-versus-buy-financieringsmodel.

Belastingen

Wat betaal je

Wanneer u een huis koopt, betaalt u onroerendgoedbelasting. Afhankelijk van waar u woont, kan de onroerende voorheffing ongeveer 0,5 tot 1% van de waarde van uw woning bedragen.

Wat je uitspaart

De onroerendgoedbelasting die u betaalt, evenals de rentebetalingen die u in het jaar doet, zijn beide fiscaal aftrekbaar. De vangst hier is dat u deze belastingaftrek alleen kunt claimen als u uw aftrek vermeldt en niet de standaardaftrek gebruikt.

Hoeveel bespaar je

Laten we in een zeer eenvoudige simulatie van de wiskunde aannemen dat:

• Jaarlijkse onroerendgoedbelasting = $ 2.000 (A)
• Rentebetalingen in het jaar = $ 12.000 (B)
• Standaard aftrek beschikbaar = $ 8,000 (C)
• Uw belastingschijf - 28%
• Uw inkomen - $ 85.000

Als u een woning koopt en uw aftrek vermeldt, wordt uw belastbaar inkomen verlaagd met $ 14.000 (A + B). Als u huurt, vermindert uw belastbaar inkomen met $ 8000 (C). Het "netto-effect" van het kopen van een woning op belastbaar inkomen is dus $ 6.000 (A + B-C). En de netto belastingbesparing per jaar is 28% van $ 6.000, d.w.z.. $ 1.680.

Voor een hypotheek met een vaste rente zijn de rentebetalingen die u doet het hoogste in het eerste jaar en zullen deze in de daaropvolgende jaren afnemen naarmate uw uitstaande hoofdsom geleidelijk daalt.

Huurprijsstijging met inflatie

Bij het bouwen van een financieel model om het huren en kopen van een woning te vergelijken, kunnen we uitgaan van vaste maandelijkse betalingen met een vaste rentehypotheek. Maar in het huurscenario wordt verwacht dat de huur in de komende 20-30 jaar zal stijgen. De jaarlijkse stijging van de huur kan worden verondersteld 2-3% te zijn - in overeenstemming met de inflatie.

Je moet de cashflow voor kopen vergelijken (maandelijkse afbetaling, huiseigenaarsprijs, verzekering, enz.) Versus huur. Let ook op de opportunitykosten van het beleggen van het verschil (huur - maandelijkse afbetaling of vice versa, afhankelijk van welke groter is).

Waardering in de waarde van het huis

Over een lange termijn (20-30 jaar) kan worden aangenomen dat de huizenprijzen elk jaar met ongeveer 5% stijgen. Afhankelijk van waar u woont en of u te maken heeft met een eengezinswoning, herenhuis of appartement, kan dat percentage variëren. Dit aantal heeft een substantiële impact op de uitkomst van het huur versus koop financieel model.

Transactiekosten bij aankoop

Er zijn verschillende transactiekosten die u moet maken bij het kopen van een huis. Huisinspectie, advocaatkosten, sluiten van hypotheken, makelaarskosten, belastingen, indieningskosten, etc. Behandel dit bedrag zoals u de aanbetaling zou behandelen (in termen van kosten van het missen van de mogelijkheid om dit geld elders te investeren).

Makelaar commissies bij verkoop

Doorgaans betaalt de verkoper commissie aan zowel de koper als de agenten van de verkoper. Met 3% per stuk werkt deze commissie meestal tot 6% van de waarde van het huis. Zoals u kunt raden, heeft dit een aanzienlijke impact op het financiële model. U kunt ervoor kiezen om zonder tussenpersonen te werken en 3% of minder provisiekosten in uw model opnemen.

Tijd en moeite

Op zoek naar je droomhuis kan belastend zijn en kan veel tijd en moeite kosten.

Wanneer u huurt, is de verhuurder verantwoordelijk voor het oplossen van de meeste dingen die vaak fout gaan in het huis (sanitair, enz.). Maar wanneer u een huis koopt, bent u verantwoordelijk voor al het onderhoud.

Mensen moeten misschien ook een aantal keer bijwerken en tijd en moeite besteden aan het verkopen van hun huis.

Huurratio's

Een manier om erachter te komen of u wilt kopen of huren, is naar de huurratio kijken: de aankoopprijs van een typisch huis gedeeld door de jaarlijkse huur van een vergelijkbaar huis. Wanneer de huurratio hoger is dan 20, betekent dit dat u moet overwegen om te huren. Tussen 15 en 20 jaar, leun naar huur, tenzij je een woning vindt die je echt leuk vindt en van plan bent er lang in te blijven. Als de huurratio onder de 15 ligt, is het logischer om te kopen.

Huurratio's voor belangrijke grootstedelijke gebieden in de Verenigde Staten zijn beschikbaar op de website van de New York Times.

Referenties

• Huur versus Eigen: 7 factoren die zelfs huiseigenaren moeten overwegen - Merrill Lynch