Gerechtelijke afscherming versus niet-gerechtelijke afscherming

In een gerechtelijke afscherming, de geldschieter vervolgt de in gebreke gebleven lener in staatshof om het bezit te veilen om onbetaalde schulden terug te verdienen. In niet-juridische foreclosures, de geldschieter veilt het onroerend goed zonder naar de rechtbank te hoeven gaan. Regels met betrekking tot welk soort gedwongen verkopen zijn toegestaan, variëren afhankelijk van de staat, waarbij ongeveer de helft van de 50 staten een gerechtelijk verhinderingssysteem gebruikt.

Vergelijkingstabel

Justitiële afscherming versus niet-juridische afscherming vergelijkingstabel

Gerechtelijke afscherming	Niet-juridische afscherming
Werkwijze	De geldschieter vervolgt de lener in staatshof.	De schuldenaar ontvangt een ingebrekestelling (NOD) en krijgt te horen dat hij van plan is om onroerend goed te verkopen.
Resultaat	Onroerend goed wordt geveild door county sheriff of een andere functionaris. Sheriff geeft een daad uit aan het winnen van de bieder.	Onroerend goed wordt geveild door geldschieter. De geldschieter zelf kan bieden. Hoogste bieder wordt eigenaar van onroerend goed, maar mogelijk moet hij onbetaalde onroerendgoedbelasting of uitzettingverklaringen voor huidige huurder verwerken.
Betrokken ambtenaren	Sheriff van de provincie; rechtbanken.	County-recorder om mededelingen te registreren en de koopakte.
Als eigendom niet kan verkopen	Lenders ontvangen de akte.	Lenders ontvangen de akte.
Staten waar beschikbaar	Alle behalve Michigan, New Hampshire, Tennessee, Utah, West Virginia en het District of Columbia.	Iets meer dan de helft van de VS..

Inhoud: Gerechtelijke afscherming versus niet-gerechtelijke afscherming

• 1 Proces van marktafscherming
• 2 Regels verschillen per staat
• 3 Gevolgen voor huisherstel
  • 3.1 Foreclosures voorkomen
• 4 Recent nieuws
• 5 Trivia
  • 5.1 Afschermingsstatistieken
• 6 boeken en video's over marktafscherming
• 7 Referenties

Proces van marktafscherming

Het proces varieert van staat tot staat en kan snel of langdurig zijn. Alternatieve opties, zoals herfinanciering, tijdelijke regelingen met de geldschieter of faillissement, kunnen huiseigenaren helpen bij het voorkomen van afscherming.

In gerechtelijke afscherming, moet de geldschieter bewijzen dat de lener in gebreke is gebleven met hun lening en gerechtelijke stappen ondernemen. Als de lener de schuld niet kan betalen, wordt het onroerend goed op een veiling verkocht door de sheriff of een andere official. De winnende bieder ontvangt de akte van de woning. Het proces duurt meestal tussen 6 maanden en 2 jaar.

Aangezien de overgrote meerderheid van de faillissementen niet wordt betwist, lobbyt de Amerikaanse financiële sector al sinds de 19e eeuw voor niet-juridische afscherming - uitsluiting van rechtszaken. Niet-juridische afscherming vindt plaats wanneer een hypotheek een verkoopclausule bevat, waardoor de kredietverstrekker een executieverkoop kan initiëren zonder door de rechtbank te gaan. De kredietverstrekker geeft een ingebrekestelling en stelt de kredietnemer hiervan op de hoogte voordat hij een veiling van de woning uitvoert. De geldschieter zelf kan bieden in de veiling en de winnaar krijgt de akte thuis, hoewel ze dan gedwongen kunnen worden opgeroepen voor de uitzetting van de huidige bewoners. Het proces duurt meestal tussen 1 maand en 1 jaar.

Regels verschillen per staat

Gerechtelijke afscherming is een beschikbare optie in alle Amerikaanse staten behalve Michigan, New Hampshire, Tennessee, Utah, West Virginia en het District of Columbia.

Niet-gerechtelijke foreclosures zijn beschikbaar in iets meer dan de helft van de VS: Alabama, Alaska, Arizona, Arkansas, Californië, Colorado, Georgië, Hawaï, Idaho, Iowa, Michigan, Minnesota, Mississippi, Missouri, Montana, Nevada, New Hampshire, Noord Carolina, Oklahoma, Oregon, Rhode Island, South Dakota, Tennessee, Texas, Virginia, Washington, West Virginia, Wisconsin, Wyoming en het District of Columbia.

In staten die beide soorten afscherming toestaan, wordt niet-gerechtelijke afscherming gebruikt als de lener een hypotheek ondertekent inclusief een verkoopclausule, waardoor de kredietverstrekker het onroerend goed kan verkopen om onbetaalde schulden terug te verdienen. Als deze clausule niet is ondertekend, moet de kredietgever gerechtelijke afscherming gebruiken.

Gevolgen voor het herstel van woningen

De Mortgage Bankers Association (MBA) en andere organisaties in de kredietverlening hebben de neiging om het gerechtelijke marktafschermingssysteem niet te waarderen, omdat het bijdraagt ​​aan hun kosten. In een artikel uit december 2012 in de New York Times, de industrie voerde aan dat het herstel op de huizenmarkt langzamer was in landen die kredietverstrekkers dwongen om naar de rechter te stappen voordat ze werden afgeschermd. Gerechtelijke verhinderingen duurden meer dan twee keer zo lang in staten als New York en New Jersey dan het nationale gemiddelde. De reden daarvoor was echter niet altijd dat de rechtbanken verzanden. Vaak waren geldschieters en hypotheekbeheerders zelf overweldigd door het aantal gedwongen verkopen en konden ze niet tijdig alle benodigde documentatie voor de rechtbanken verzamelen. Eind september 2012 was volgens het MBA 6,6% van alle leningen afscherming in gerechtelijke staten, vergeleken met 2,4% in niet-gerechtelijke staten. De MBA heeft dit de schuld gegeven van een "traag" proces in gerechtelijke afschermingstaten voor een achterstand in gedwongen verkopen.

Preventie van huisuitzettingen voorkomen

Een studie uit 2011 vergeleek staten die van kredietverstrekkers eisen dat ze gerechtelijke toestemming vragen om af te schermen met staten die dat niet doen. De studie vond dat:

Leners in gerechtelijke staten zullen niet meer geneigd zijn om te genezen en zullen waarschijnlijk niet opnieuw onderhandelen over hun leningen, maar de vertragingen leiden tot een opeenstapeling in deze staten van aanhoudend delinquente leners, van wie de overgrote meerderheid uiteindelijk hun huizen verliest. heeft vastgesteld dat het vermijden van marktafscherming niet meer waarschijnlijk is voor kredietnemers die onderhevig zijn aan gerechtelijke uitsluiting, of aan wetten die kredietverstrekkers dwingen om 90 dagen te wachten alvorens de executieverkoopprocedure te beginnen, dan voor andere leners.

Recent nieuws

Trivia

Marktafschermingsstatistieken

Volgens Realty Trac, gebaseerd op de Amerikaanse gegevens voor May'2012,

1. TOP verhinderingssteden zijn
   1. Miami, FL
   2. Chicago, IL
   3. Las Vegas, NV
   4. Los Angeles, CA
   5. Phoenix, AZ
2. Aantal nieuwe verhinderingen groeide met 9,12% van april 2012 (188.780) naar mei 2012 (205.990).
3. Aantal verkochte Foreclosures voor Apr'2012 (66.529) daalde met 22.37% in vergelijking met Mar'2012 (85.702).
4. Gem Verkoopprijs voor een afgeschermd pand groeide met 16,64% van Apr'2012 ($ 170.532) naar May'2012 ($ 198.915).

Boeken en video's over marktafscherming

Dit is een lijst van nuttige, populaire boeken en video's over verhinderingen op Amazon.com:

• 23 Juridische afschermingen voor afscherming
• De complete gids voor het opsporen, onderhandelen en kopen van onroerend goed verhinderingen
• The Complete Idiot's Guide to Foreclosures kopen
• De Pre-Marktafscherming Property Investor's Kit: Hoe geld verdienen Distressed onroerend goed kopen - vóór de openbare veiling

Referenties

• http://en.wikipedia.org/wiki/Foreclosure
• http://www.realtytrac.com/foreclosure-laws/foreclosure-laws-comparison.asp
• http://www.truthinforeclosure.com/foreclosure-types