Uitsluiting versus korte verkoop

Wanneer een lener consequent nalaat om hypotheekbetalingen te doen, wordt het onroerend goed afgeschermd. In een uitsluiting, de geldschieter neemt het eigendom van de woning over en verdrijft de lener. De verhinderde eigendommen kunnen op een veiling of via traditionele makelaars worden verkocht. Voor leners, een afscherming zwaar schade aan hun credit score.

EEN korte verkoop wordt vaak gebruikt als een alternatief voor marktafscherming omdat het extra kosten en vergoedingen voor zowel de crediteur als de lener vermindert. De negatieve impact op de credit score van de lener is meestal kleiner in een korte verkoop dan in een afscherming, maar een korte verkoop betekent meestal veel meer papierwerk voor alle partijen.

Vergelijkingstabel

Afscherming versus verkorte vergelijkingsgrafiek

uitsluiting	Korte verkoop
Krijg mogelijk een beloning van $ 3.000 of meer voor herplaatsing	Nee	Ja
Gebruikt wanneer	Lener kiest standaard voor betalingen	Kredietnemer niet in staat om hypotheekbetalingen te doen, meer dan de huidige waarde van huis te danken, en de kredietverlener is het daarmee eens.
Verkocht door	Lender	huiseigenaar
Wijze van verkoop	Geveild bij Trustee Sale	makelaar in onroerend goed
Impact op credit score en kredietgeschiedenis	Drops 200 - 400 punten. Blijft 7 jaar op rapport.	Laat 50 - 150 punten vallen. Vermeld op kredietrapport als de crediteur de schuldvermindering rapporteert aan kredietbeoordelingsbureaus.
Geïnitieerd door	De lener	De huiseigenaar
Toekomstige leningen	Moet rapporteren over toekomstige leningaanvragen	Al dan niet gerapporteerd over toekomstige leningaanvragen
Wie heeft controle over onroerend goed	De lener	De huiseigenaar
Beperkingen op toekomstige huisaankopen	Komt in aanmerking voor aankoop binnen 5 jaar met beperkingen, of 7 jaar zonder beperkingen	Kan onmiddellijk onder bepaalde omstandigheden worden gekocht

Inhoud: Afscherming versus korte verkoop

• 1 Geschiktheid en gebruik
• 2 Hoe foreclosures en short sales werken?
  • 2.1 Foreclosure-proces
  • 2.2 Kort verkoopproces
• 3 Complicaties voor kopers in Foreclosures versus Short Sales
• 4 Credit Rating
• 5 toekomstig eigenwoningbezit
• 6 Recent nieuws over verhindering
• 7 Referenties

Geschiktheid en gebruik

Foreclosures worden gebruikt wanneer een huiseigenaar in gebreke is gebleven bij de betaling van hun hypotheek. De geldschieter neemt bezit van het pand, dat als onderpand voor de lening was verpand. Nadat een onroerend goed is afgeschermd, stelt de kredietgever het te koop en gebruikt het de opbrengst om het hypotheekevenwicht te herstellen.

Short-selling is beschikbaar voor leners wanneer zij meer dan de huidige waarde van hun huis op de markt te danken hebben. Short sales kan zowel worden gebruikt in situaties waarin de huiseigenaar zijn hypotheekbetalingen actueel houdt en wanneer ze achterop zijn geraakt. De goedkeuring van de geldschieter is echter vereist voordat een korte verkoop kan worden voltooid; geldschieters zijn niet verplicht om een ​​korte verkoop te accepteren.

Hoe Foreclosures en Short Sales werken?

Foreclosure Process

Afhankelijk van de staat waarin een lener woont, kan afscherming al dan niet een rechtssysteem inhouden. Zie gerechtelijke afscherming versus niet-gerechtelijke afscherming voor meer informatie.

Na drie tot zes maanden van gemiste betalingen, registreert een geldschieter een ingebrekestelling, die een lener waarschuwt dat hij gedwongen wordt om te verhinderen en geeft hem een ​​herstelperiode om de zaken recht te zetten door schulden af ​​te betalen of andere geschillen te beslechten. De duur van de herstelperiode verschilt per staat, waarbij sommige staten kredietnemers slechts vijf dagen de tijd geven om geschillen en schulden te beslechten en anderen kredietnemers tot 90 dagen de tijd geven..

Als het niet-betaalde saldo van de hypotheek niet binnen drie maanden wordt terugbetaald, ontvangt de huiseigenaar een bericht van verkoop. Het pand wordt vervolgens geveild bij een verkoop door een trustee aan de hoogste bieder, die binnen 24 uur contant moet betalen. Het openingsbod is meestal gelijk aan het openstaande saldo van de lening en eventuele extra advocaatkosten die de bank mogelijk heeft gemaakt.

Hier is een video die het proces en de impact van verhinderingen vergelijkt met short sales op basis van vijf belangrijke criteria:

Kort verkoopproces

Wanneer de marktwaarde van het onroerend goed lager is dan de openstaande hypotheekwaarde en de leningnemer de hypotheek niet kan betalen, kan de kredietverstrekker (een of meer banken) ervoor kiezen om een ​​korte verkoop te accepteren. In een korte verkoop, de opbrengst van de verkoop van het onroerend goed te kort van de hypotheek-saldo, dat is een reden waarom kredietverstrekkers kunnen aarzelen om het aanbod van een lener voor een korte verkoop te accepteren. Een niet-betaald saldo dat verschuldigd is aan de kredietverstrekkers na een korte verkoop vindt plaats, wordt een tekort genoemd. Korte verkoopovereenkomsten ontheffen kredietnemers niet noodzakelijkerwijs van hun verplichtingen om eventuele tekortkomingen van de leningen terug te betalen, tenzij specifiek overeengekomen tussen de partijen.

In een korte verkoop zet de huiseigenaar het huis met een makelaar op de markt. Het wordt behandeld zoals elke andere huis-verkoop. Nadat de huiseigenaar een aanbieding heeft geaccepteerd, moet deze ook door de bank worden geaccepteerd. Het kan 3 tot 6 maanden duren voordat een korte verkoop wordt afgesloten en het succes ervan is niet gegarandeerd. Het Federale Huisvestingsagentschap voor huisvesting (FHFA) heeft echter in 2012 nieuwe regels opgesteld die dit proces eenvoudiger en sneller maken. Zo moeten hypotheekverstrekkers nu binnen 30 dagen na ontvangst reageren op een korte verkoopaanbieding.

In augustus 2012 heeft de FHFA maatregelen aangekondigd om short sales van onderwaterwoningen te maken - woningen waar de openstaande hypotheek groter is dan de huidige marktwaarde van het huis - gemakkelijker voor huiseigenaren, inclusief hulpverlenen aan mensen die financiële problemen hebben maar niet gemist hebben hypotheekbetalingen. Volgens het plan, dat in november 2012 van kracht werd, komen alleen door Fannie Mae en Freddie Mac gegarandeerde hypotheken in aanmerking voor deze hulp en is er een plafond van $ 6000 voor de hoeveelheid geld die houders van tweede hypotheken kunnen ontvangen wanneer een korte verkoop plaatsvindt. voltooid. Deze maatregel is bedoeld om te voorkomen dat incentiverhouders van tweede hypotheken moeten afdingen op hun deel van de opbrengst van de thuisverkoop, waardoor vertragingen worden vermeden en het gemakkelijker wordt om de verkoop te voltooien. De nieuwe regels stellen huiseigenaren met gemiste hypotheekbetalingen en ernstige financiële problemen ook in staat om minder documenten in te dienen voor goedkeuring voor een korte verkoop. Huiseigenaren krijgen sneller goedkeuring als ze financiële problemen ervaren zoals een verloren baan, echtscheiding, overlijden in het gezin of een verhuizing.^[1]

Complicaties voor kopers in Foreclosures versus Short Sales

Foreclosures en short sales bieden diepe kortingen voor kopers. Iemand die een huis in een korte verkoop koopt, kan verwachten dat het huis 10% minder kost dan een gewoon huis op de markt, verhinderingen zijn zelfs goedkoper, vaak met ongeveer 30%.^[2] Deze aankopen zijn echter niet zonder complicaties.

Het meest voorkomende probleem met afgeschermde eigendommen is dat ze vaak worden verkocht 'zoals ze zijn', dus het huis kan reparaties nodig hebben, die soms erg duur zijn. Wanneer een afgeschermde woning wordt gekocht in een veiling, moet de koper op dezelfde dag contant betalen, wat betekent dat ze de woning niet geïnspecteerd kunnen krijgen en daarom geen idee hebben van de omvang van de benodigde reparaties. Soms kan de koper van een afgeschermde woning verplicht zijn onbetaalde onroerendgoedbelasting van de vorige eigenaar te betalen. Ten slotte stellen afkoopwetten leners in staat om hun afgeschermde huizen terug te claimen, zelfs als het huis na afscherming aan een nieuwe koper is verkocht. Dit kan veel complicaties veroorzaken voor kopers van afgeschermde eigendommen.

Korte verkoopeigenschappen worden ook vaak voor minder dan taxatiewaarde gekocht. Het proces kan echter zeer tijdrovend zijn. Het kopen van een woning in een korte verkoop duurt meestal veel langer omdat het niet alleen de koper en de verkoper zijn die met de verkoop moeten instemmen. Alle kredietverstrekkers die een retentierecht op het onroerend goed hebben, moeten ook instemmen met de verkoop. Als de eerste hypotheek door de oorspronkelijke kredietverstrekker opnieuw is verkocht, kan deze nu in handen zijn van meerdere banken. Als er een tweede hypotheek op het huis is, kunnen de geldgever (s) in de tweede hypotheek ook pandhouders zijn. Alle kredietverstrekkers zover krijgen om een ​​korte verkoop goed te keuren kost tijd en kan zelfs voorkomen dat de deal wordt gesloten als een geldschieter het er niet mee eens is of als de verkoper niet langer hypotheekbetalingen kan doen tijdens het lange wachten (en daarom kan worden afgeschermd). Het duurt 3 tot 12 maanden om de meeste verkopen af ​​te ronden. Bovendien is short sales riskant voor kopers en verkopers, omdat de bank het huis op elk moment van de markt kan halen zonder gevolgen te hebben.

Credit Rating

Een afscherming kan ertoe leiden dat de kredietwaardigheid van een lener met 200 tot 400 punten daalt. Het blijft 7 jaar op een kredietrapport. Dit kan een zeer negatieve impact hebben op toekomstige leningen en zelfs op vacatures, in gevallen waarin een potentiële werkgever een beveiligingscontrole voor alle werknemers vereist. Foreclosures maken deel uit van iemands openbaar archief.

Een korte verkoop kan een daling van 50 tot 130 punten in iemands credit score veroorzaken, hoewel belangrijke reducties meestal te wijten zijn aan het feit dat de lener in gebreke blijft van de lening. Kredietrapporten geven aan dat een lening in een korte verkoop 'is afgewikkeld', 'betaald zoals overeengekomen' of 'in minder dan volgestort'.

Toekomstig eigenwoningbezit

Na afscherming van een huis komt een persoon in aanmerking om binnen 5 jaar een nieuw huis te kopen, met enkele beperkingen, of in 7 jaar zonder beperkingen. Particulieren moeten de uitsluiting van alle toekomstige kredietaanvragen melden.

Na een korte verkoop kan het individu mogelijk onmiddellijk een nieuw huis kopen als hun betalingen nooit meer dan 30 dagen te laat waren en de geldschieter niet vereist dat ze de lening terugbetalen. Het vinden van een nieuwe geldschieter kan echter moeilijk zijn.

Recent nieuws over foreclosure

Referenties

• Wikipedia: Korte verkoop (onroerend goed)
• 'Short Sales' om een ​​boost te krijgen - Wall Street Journal
• Hoe kan ik contanten krijgen voor het doen van een korte verkoop? - About.com
• Voordelen en nadelen van het kopen van een afscherming - FrontDoor.com